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La réglementation
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 Protection
des emprunteurs |
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| Conformément à l'article L321.2 de la loi n°2001-1168
du 11 décembre 2001 «aucun versement, de quelque nature
que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant
l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent». |
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| Loi
Scrivener II |
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Depuis la loi Scrivener n°79.596 du 13 juillet 1979, l'emprunteur
est protégé, dès que le montant de l'acquisition
est supérieur à 21 500€, de tous les dangers
du crédit.
Cette loi s';applique à tous les prêts et concerne
toutes les opérations immobilières : achat d'un terrain
à bâtir, achat d'un bien immobilier à usage
d'habitation ou professionnel, achat d'un droit d'occupation en
temps partagé, travaux de réparation.
La loi Scrivener, aborde différents points et impose des
règles impératives qui limitent la liberté
contractuelle en matière de crédit.
- Loi Scrivener et publicité commerciale liée
à un crédit
La publicité doit comporter :
- Le nom de l'organisme prêteur
- La nature du crédit
- La nature du bien à acquérir
- Le TEG, le coût total du crédit, la durée
totale, en cas de présentation chiffrée
- La subordination de la vente à l'obtention du prêt
(condition suspensive) et le remboursement des sommes versées
dans le cas contraire.
- délai de réflexion de dix jours
- Loi Scrivener et offre de prêt immobilier
Il s'agit que l'emprunteur puisse prendre sa décision
en connaissant tous les paramètres de son prêt
immobilier. Tous les points essentiels sont stipulés
dans l'offre remise par le professionnel du crédit :
- L'identité des parties (préteur, emprunteur,
caution)
- La nature du prêt (PEL, PC, Prêt classique)
- L'objet du prêt (Résidence Principale, Résidence
Secondaire, terrain, investissement locatif)
- Le montant du financement
- La date de mise à disposition des fonds
- L'échéancier détaillé des
amortissements comportant les dates et le montant global
de chaque échéance avec la part d'amortissement
du capital et la part d'intérêt.
- Les conditions particulières du contrat
- Le coût total du crédit, c'est-à-dire
le TEG (taux final incluant tous les frais liés au
prêt)
- les modalités d'indexation, si le prêt est
à taux révisable (indice de référence,
marge, période de révision, ...)
- Les assurances exigées par la banque (ADI)
- Assurance perte d'emploi (facultatif)
- Les garanties souscrites en cas de défaillance
de l'emprunteur (hypothèques, PPD, caution, ...)
- Les conditions en cas de transfert du prêt
- Le montant des frais en cas d'annulation du prêt
- Délai de réflexion et validité de
l'offre .Dès réception de l'offre de prêt
écrite (en recommandé avec accusé de
réception), l'emprunteur dispose d'un délai
de réflexion de 10 jours, pendant lequel il ne peut
accepter formellement l'offre. En revanche, l'offre de prêt
devient caduque si elle n'est pas retournée sous
30 jours.
- L'organisme préteur doit joindre, en plus du tableau
d'amortissement, la notice d'informations du contrat d'assurance.
- Conditions suspensives, à partir du moment où
l'acquéreur doit avoir recours à un prêt
immobilier pour acheter son bien. La condition suspensive
est considérée «réalisée»
à partir du moment où l'offre de prêt
est conforme aux caractéristiques de financement
de l'opération spécifiées dans la promesse
de vente.
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| Loi
SRU |
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Tout comme la loi Scrivener, la loi SRU publiée au Journal
Officiel du 14 décembre 2000, entrée en vigueur le
1er juin 2001 a de très nombreuses implications
sur le paysage immobilier. Elle couvre des domaines tels que l'urbanisme,
la protection des locataires, les modalités d'achat d'un
bien.
La loi SRU comporte 33 mesures traitant de l'urbanisme, de l'habitat,
de la mixité sociale. Nous citerons ici, quelques mesures
principales ayant un lien direct avec la propriété
et les particuliers qui ont un projet d'acquisition.
- Le délai de rétractation obligatoire de 7 jours
L'acquéreur d'un bien immobilier non professionnel peut
revenir sur sa décision d'achat pendant 7 jours. Applicable
jusqu'à présent pour l'achat ou la construction
d'un logement neuf, ce droit est étendu à l'ancien.
- Interdiction de verser des sommes d'argent
Le versement de somme d'argent sera interdit pendant le délai
de rétractation sauf dans la construction neuve et en
cas de recours à un intermédiaire professionnel.
Dans ce cas, s'il y a rétractation, la somme versée
devra être restituée dans un délai de 21
jours.
- Interdiction des offres d'achat de logement avec versement
d'argent
La loi interdit aux vendeurs de réclamer 10% du prix
d'achat du bien immobilier lors de la présentation de
l'offre.
- Garantir l'état du logement
La loi exige un minimum de confort (eau potable, surface minimum,
...), de sécurité et d'habitabilité.
- Réforme de la loi d'habitation sur la ville
Les communes de plus de 1 500 habitants en Ile de France et
de plus de 3 500 dans les autres régions, située
dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants,
ayant moins de 20% de logement sociaux devront s'engager dans
un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20
ans, à compter du 1er janvier 2002.
- ANAH
Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat : la
compétence de l'ANAH (subventions pour améliorer
le parc privé) est étendue à tous les propriétaires
(occupants et bailleurs) et non limitée au propriétaire-bailleur.
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| Loi
Neiertz |
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Dénomination courante de la loi n°89-1010 du 31 décembre
1989 organisant la prévention et le règlement des
difficultés liées au surendettement des particuliers
et des familles.
Les principales dispositions sont la création de commissions
de surendettement, l'institution du plan conventionnel de règlement,
l'institution d'une procédure collective de redressement
judiciaire civil, la création d'un fichier national des incidents
de paiement (FICP).
En cas de contentieux, le prêteur devra faire la preuve qu'il
a bien pris les précautions lors de l'attribution du prêt.
C'est déjà le cas en France, avec le FICP et la responsabilité
du banquier sera mise en cause s'il a consenti un prêt à
une personne inscrite au FICP.
Aujourd'hui, tout montre que la loi Neiertz a été
efficace, et que c'est le plus souvent la perte ou la diminution
de revenus que l'on habille du terme de surendettement. |
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| Loi
Carrez |
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Depuis le 19 juin 1997, lorsque vous vendez un lot de copropriété
d'une superficie supérieure à 8m², vous devez
indiquer sa superficie habitable dans votre promesse de vente. Si
vous ne mentionnez pas cette superficie dans la promesse de vente,
votre acquéreur peut invoquer la nullité de la vente
dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif. Toutefois,
il perd ce recours dès lors que la superficie figure sur
l'acte de vente définitif. Si la superficie mentionnée
est supérieur d'au moins 5% à la superficie réelle,
l'acquéreur dispose alors d'un an, à compter de l'acte
définitif, pour obtenir une diminution du prix proportionnelle
à la superficie manquante.
Deux observations importantes :
- L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété
et non les maisons individuelles.
- Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un
professionnel pour faire procéder au mesurage d'un bien.
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| Amiante,
termites, plomb |
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- L'amiante
Le Code de la Santé publique (article R1 334-24) impose
au propriétaire vendeur d'un bien immobilier construit
avant le 1er juillet 1997 de produire au plus tard lors de la
signature de la promesse de vente, un rapport de diagnostic
amiante.
Seules les personnes titulaires d'une attestation de compétence
sont habilités à réaliser cette recherche
d'amiante dans les composants de la construction listés
par la règlementation et accessibles sans sondage destructif.
- Termites
La loi 99-471 du 8 juin 1999, et le décret 2000-613 du
3 juillet 2000 visent à protéger les acquéreurs
et propriétaires d'immeuble contre les dégâts
causés au bois par les termites. La mesure la plus importante
du dispositif est la délimitation de zones contaminées.
Dans ces zones, «la clause d'exonération de garantie
pour vice caché prévue à l'article 1643
du Code Civil, si le vice caché est constitué
par la présence de termites, ne peut être stipulée
qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment
soit annexé à l'acte authentique constatant la
réalisation de la vente. L'état parasitaire doit
avoir été établi depuis moins de trois
mois à la date de l'acte authentique».
- Le plomb
Le Code de la santé publique (article L1334-5) impose
au propriétaire vendeur d'un bien immobilier de produire
un constat de risque d'exposition au plomb dès la signature
de la promesse de vente, si les conditions suivantes sont réunies :
- Le bien est affecté en tout ou partie à
l'habitation
- Il a été construit avant le 01/01/1949.
Le constat doit avoir été établi depuis
moins d'un an à la date de la signature, et, vise
les revêtements et le saturnisme (le constat de risque
d'exposition au plomb, le CREP, remplace depuis le 25/04/2006,
l'ancien contrôle d'état de risque d'accessibilité
au plomb (ERAP)).
Le CREP doit être effectué avant le 11/08/2008
sur les parties communes des immeubles construits avant le 01/01/1949.
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Prêt amortissable