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Les garanties du prêt
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En France, lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent
à l'emprunteur des garanties sur le bien financé.
Cette garantie est obligatoire ; les organismes financiers n'acceptent
de vous prêter que s'ils obtiennent la certitude d'être
protégé en cas d'impossibilité de votre part
de faire face aux échéances. Ainsi en cas de problème,
la banque pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et
être payé sur le prix de la vente.
Par garantie votre prêt immobilier, 5 choix sont possibles |
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 L'hypothèque |
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C'est la garantie traditionnelle dont le coût est aux frais
de l'emprunteur et permet à la banque à défaut
de paiement de faire saisir le bien et de le vendre pour récupérer
ce qui lui est dû. L'hypothèque est rédigée
par le notaire. Pas spécifiquement liée à une
vente, elle convient à tout type de projet (travaux, construction,
rénovation, ...).
Prise par acte séparé, son coût est généralement
plus important que les autres garanties (environ 2 % du montant
du prêt) et comporte manifestement occasionnellement des frais
supplémentaires en cas de revente avant la fin du prêt.
L'hypothèque confère des droits aux créanciers
: droit de préférence et droit de suite. Plusieurs
créanciers peuvent bénéficier d'une hypothèque
sur un même immeuble. Le rang dépend de la date d'inscription
et détermine l'ordre de priorité en cas de vente.
L'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés
crée notamment deux nouveaux dispositifs :
- L'hypothèque dite rechargeable : les nouveaux créanciers
pourront bénéficier de l'hypothèque consentie
par leur débiteur sur son bien à l'occasion d'un
précédent prêt.
L'acte constitutif de cette hypothèque devra expressément
le permettre. Lors du nouveau prêt, une convention dite
de « rechargement » devra obligatoirement être
passée en la forme notariée entre le débiteur
et le créancier.
Le rechargement de la garantie sera limité par le montant
restant dû au premier prêteur.
- Le prêt viager hypothécaire : il est destiné
aux personnes désirant tirer profit de leur logement sans
avoir à le vendre. Il consiste en un prêt, sous la
forme d'un capital ou d'une rente viagère, garanti par
une hypothèque. Seuls les biens à usage exclusif
d'habitation peuvent être offerts en garantie. Le remboursement
du prêt interviendra soit au décès de l'emprunteur,
soit lors de la vente du bien ou de son démembrement de
propriété (exemple : donation de la nue-propriété).
L'ordonnance fixe les modalités de présentation
de l'offre de crédit, de conclusion de l'opération
et les modalités du remboursement anticipé ou non.
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| Le
Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) |
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C'est la garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens
anciens, elle est incluse dans l'acte de vente rédigé
par le notaire. Elle stipule qu'en cas d'impayé, la banque
peut faire vendre le bien pour rembourser le capital restant dû
sur le crédit. Les frais liés à cette garantie
sont versés directement au notaire le jour de la signature
de l'acte.
Le PPD n'est pas adapté à tous les types de projets
: par exemple, dans le cas de travaux (car il n'y a pas d'acte de
vente) ou d'une construction (car les fonds sont versés de
façon échelonnée), on utilise alors une hypothèque.
L'inscription en privilège de préteur de deniers est
moins chère que l'hypothèque (environ 1 %) car elle
n'est pas assujettie aux taxes de publicité foncière,
mais comporte une main levée (0,7 %), pouvant occasionner
des frais en cas de revente du bien immobilier avant la fin du prêt.
'inscription en PPD prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire,
que le bénéficiaire de ce privilège est payé
avant les autres créanciers hypothécaires. |
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| Les
sociétés de cautionnement |
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Les banques ont crées des sociétés de cautionnement
dans le but de diminuer les frais de garantie par les particuliers.
Si le dossier correspond à certains critères qualitatifs,
notamment en terme d'endettement, du montant de l'apport, vous aurez
la possibilité de bénéficier de la caution
d'un organisme spécialisé ou d'une mutuelle en remplacement
d'une garantie hypothécaire. L'organisme se portant caution
remboursera le prêt à la banque en cas de non paiement.
En contrepartie d'une rémunération variant de 2 à
3 % du montant du prêt, la caution se substitue au débiteur
en cas de défaillance. Néanmoins, si elle est amenée
à payer, la caution aura la possibilité de se retourner
contre l'emprunteur pour obtenir le remboursement de la dette.
La rémunération de l'organisme de caution est composée
d'une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra
lui être en partie reversée à la fin de son
crédit s'il n'y a pas eu d'incident), ainsi qu'une commission
définitivement acquise par l'organisme.
Le plus connu, Crédit
Logement, est partenaire des principaux établissements bancaires
du marché. C'est une société financière
indépendante intervenant en tant que caution solidaire. Il
s'agit d'une solution facile et rapide à mettre en place,
moins coûteuse qu'une hypothèque, il n'y a pas de frais
de levée de garantie.
Il existe différents organismes de cautionnement selon les
banques tels que :
- SACCEF pour la Caisse d'Epargne
- CAMCA pour le Crédit Agricole
- BRED HABITAT pour le Bred
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| Caution
Mutuelle Fonctionnaire |
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C'est une garantie sans frais réservée aux fonctionnaires
et à certaines activités.
Certaines mutuelles de la fonction publique (éducation nationale,
RATP, SCNF, Gendarmerie, PTT, police, ...) peuvent se porter caution
à la condition que le prêt soit souscrit dans un établissement
financier partenaire. Les enseignants connaissent bien par exemple
le partenariat de la mutuelle générale de l'éducation
nationale avec la CASDEN (banque populaire).
Les critères d'acceptation sont néanmoins très
strictes en terme d'apport ou de ratio d'endettement, une durée
minimale d'adhésion et un montant limité peuvent être
imposés sachant que seul le financement de la résidence
principale est possible via ce type d'organisme. |
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| Le
nantissement |
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C'est un contrat par lequel un débiteur remet à
son créancier, un meuble lui appartenant, en vue de garantir
sa dette. Si l'emprunteur ne paie plus sa mensualité, l'établissement
prêteur se remboursera en puisant la somme due sur le nantissement.
En général, il s'agit de valeur mobilière :
action, obligation, contrat d'assurance, ou part de société.
Suivant le type de portefeuille nanti, le montant du prêt
sera généralement limité :
- Portefeuille en actions : montant du prêt limité
à 40 % du portefeuille
- Portefeuille en obligations : montant du prêt limité
à 80 % du portefeuille.
Le nantissement est sans frais et s'éteint à la
fin du prêt. |
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Prêt amortissable