L'assurance de prêt immobilier
L'assurance de votre prêt est la garantie d'une acquisition sereine et constitue l'élément essentiel de votre projet
L'assurance de prêt immobilier (ou assurance emprunt, assurance crédit) apporte une double garantie : elle permet de protéger l'emprunteur et ses proches en cas de maladie, d'invalidité ou de décès et assure aussi l'organisme prêteur de récupérer les sommes prêtées quoi qu'il arrive.
En cas de décès, l'assureur remboursera à l'établissement financier prêteur, le capital restant dû, et, en cas de maladie, ou invalidité, les échéances du crédit.
La plupart du temps, et par manque d'information, on pense que l'assurance prêt doit obligatoirement être souscrite dans un établissement bancaire. Il est possible de faire jouer la concurrence grâce aux délégations d'assurance extérieure, souvent plus avantageuse que l'assurance proposée par la banque. Aucune loi ne vous oblige à prendre l'assurance de votre banque pour garantir votre financement immobilier.
En matière d'assurance crédit, vous avez le choix de souscrire l'assurance du prêt de votre banque dit contrat groupe ou l'assurance de prêt individuelle dit délégation d'assurance.
- Contrat groupe Il s'agit de l'assurance proposé par la banque, établie sur l'ensemble des assurés. Les cotisations et garanties ne tiennent pas compte de vos caractéristiques personnelles (âge, durée de prêt, ...), donc ne sont pas toujours très compétitive, surtout pour les personnes de moins de 40 ans.
- Contrat individuel Il s'agit d'une délégation d'assurance, qui permet de prendre en compte les caractéristiques personnelles de l'emprunteur ainsi que l'emprunt lui-même. Ce contrat individuel peut être souscrit chez un assureur ou courtier qui vous fera bénéficier d'un prix et de prestations plus intéressantes. Par conséquent la solution de l'assurance de prêt individuelle peut vous faire réaliser d'importantes économies sur le coût total de votre financement.
- La garantie décès (obligatoire) C'est la garantie obligatoire que demande en priorité la banque prêteuse. En cas de décès de l'assuré, le capital restant dû est versé à l'organisme prêteur, dans la limite du montant garanti (se référer aux quotités)
- La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) Cette garantie s'applique à toute personne ayant moins de 65 ans, étant dans l'incapacité définitive d'exercer une activité rémunérée et dans l'obligation d'avoir une assistance permanente pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer, ...) Il s'agit d'une dépendance lourde, d'une invalidité physique ou mentale.
- La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale) L'assuré est dans l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle lui assurant son salaire à la suite d'un accident ou d'une maladie. Les échéances de prêt seront honorées par l'assureur à partir du 91ème jour.
- La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) Assimilable à la 2ème catégorie sécurité sociale, l'assurance couvre les personnes ayant un taux d'invalidité supérieur à 66% et moins de 65 ans.
- La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) Assimilable à la 1ère catégorie sécurité sociale, l'assuré est couvert à partir de 33% d'invalidité et âgé de moins de 60 ans.
- Assurance perte d'emploi (facultatif) En cas de chômage, l'assurance perte d'emploi prend en charge les échéances et assure la continuité des remboursements. Cette assurance permet également le report d'échéances. Souvent bien coûteuse, elle n'est pas réellement utile dans le cadre d'investissement locatif. Avant d'y souscrire, il faut vérifier les conditions dans lesquelles elle s'applique.
Pour obtenir un prêt immobilier, l'organisme prêteur exige la mise en place d'une assurance décès-invalidité. Dès lors, en cas de décès ou d'invalidité, la compagnie d'assurance va rembourser le crédit à la place de l'emprunteur ou des emprunteurs en fonction des quotités d'assurances de chacun.
La quotité est la fraction de l'indemnité garantie sur la tête de l'assuré. Cette part du prêt pour laquelle vous êtes assuré déterminera le montant des remboursements de l'assurance.
Deux cas sont possibles :
- 1 emprunteur Lorsqu'il y a qu'un emprunteur, la quotité est généralement égale à 100%, l'assuré indemnisera une partie des échéances mensuelles. (Exemple : si on souscrit une couverture à 80%, la part restant à la charge de l'assuré sera de 20% de l'échéance)
- 2 emprunteurs Dans ce cas l'assurance va couvrir séparément chacun des emprunteurs. Tout dépend du projet financé, mais les banques demandent que la répartition de la couverture soit établie en fonction des revenus de chacun des emprunteurs et de leur part dans le remboursement. La quotité décès est obligatoirement comprise entre 100% et 200% pour les emprunteurs réunis. La part du remboursement est fonction de ce pourcentage. Si un assuré choisit une quotité à 60%, la compagnie d'assurance remboursera 60% du capital restant dû en cas de décès. Dans ce cas l'emprunteur restant continuera à rembourser 40% du capital restant. Plus la quotité par personne est élevée, et plus le risque couvert par l'assureur est important, mais en contrepartie votre cotisation d'assurance sera calculée en fonction du niveau de sécurité que vous aurez choisi.
En matière de crédit immobilier, le coût du contrat d'assurance aura un impact très important sur le coût global de votre prêt. Il existe deux façons de calculer les cotisations d'assurance, soit un pourcentage du capital emprunté, soit un pourcentage du capital restant dû.
Pour mesurer, l'impact réel sur le coût, les banques ont l'obligation de faire figurer l'ensemble des coûts sur les offres de prêt au travers du TEG (Taux Effectif Global) seul révélateur du coût global d'un prêt immobilier.
- Si la cotisation est calculée sur le capital initialement emprunté, elle reste unique et identique sur toute la durée du prêt.
- Si la cotisation est appliquée sur le capital restant dû, elle diminuera au fur et à mesure que le capital se remboursera.
En pratique, une cotisation calculée sur le capital restant dû est plus avantageuse sur la durée totale du prêt, mais elle a l'inconvénient d'être plus élevée les premières années que celle calculée sur le capital initial.
La souscription d'une assurance emprunteur est imposée par l'établissement bancaire, auquel la demande de prêt est faite. Son objet est de se substituer à l'emprunteur au cas où arriverait un accident, décès, une invalidité, ou tout autre cas prévu au contrat.
Mais, la plus grande prudence est de rigueur quant à la lecture du contrat, qui doit mentionner les franchises et les exclusions éventuelles limitant ainsi l'étendu de vos garanties.
- Franchises Durée au bout de laquelle les échéances du prêt immobilier sont prises en charge par l'assureur en cas de maladie ou d'accident. La franchise la plus utilisée est de 90 jours. Dans le cas de délégation d'assurance, il est possible de réduire cette période à 30 jours, suivant le contrat.
- Les exclusions Dans chaque contrat d'assurance, il figure un certain nombre de situations, liées à des faits, ou à l'activité de l'assuré, que l'assureur refuse de prendre en garantie.
Certaines exclusions sont prévues dans les contrats :
- Suicide de l'assuré pendant la 1ère année d'assurance
- Les conséquences de faits de guerre
- Fait causé intentionnellement ou provoqué par l'assuré
- Explosion nucléaire, irradiation
- Conséquence d'acte de terrorisme
- Accident de navigation aérienne (raides, acrobatie, compétition...)
- pratique de sport aérien (ULM, parachutisme, deltaplane, parapente...)
Les garanties invalidité et incapacité de travail peuvent exclure :
- Les accidents en état d'ivresse
- Aliénation mentale
- L'usage de stupéfiants
- Les maladies du dos (lombalgie, lumbago, sciatique...)
- Les risques liés à certaines compétitions sportives (courses automobiles, motocycliste, sport de combat, saut à l'élastique, sport hippique, de neige ou de glace...)
Malgré le grand nombre d'exclusion, vous pouvez vous faire faire un contrat sur mesure, adapté à vos besoins. Il est toujours possible de négocier avec la compagnie d'assurance, et de supprimer certaines exclusions en contrepartie d'une « surprime ».
Dans tous les cas, chaque souscription est soumise à quelques formalités médicales car l’assureur souhaite connaître votre état de santé pour accepter ou refuser de vous assurer.
Formalités médicales
Qu'il s'agisse de crédit à la consommation, de prêt immobilier ou d'assurance prévoyance, nous avons toujours des questionnaires médicaux à remplir.
Les assurances peuvent vous poser toute question concernant votre état de santé, car elles ne sont pas soumises à la loi qui protège les personnes contres les discriminations liées à l'état de santé (article 225-1 à 225-4 du Nouveau Code pénal).
Vous devez répondre à toutes les questions, sans en omettre, ni répondre faussement.
Toute fausse déclaration peut avoir une incidence regrettable, c'est-à-dire la nullité du contrat d'assurance, donc pas d'indemnisation.
En cas d'omission involontaire, la compagnie applique la règle proportionnelle, c'est-à-dire qu'elle tient compte lors du règlement, de la cotisation qui aurait dû être payé si le risque avait été déclaré.
Selon le montant des capitaux empruntés, l'assureur peut vous demander de remplir un questionnaire médical, ainsi que des éléments complémentaires (prise de sang, électrocardiogramme, ...) afin d'apprécier « le risque ».
La délégation d'assurance offre la possibilité de souscrire à une asurance différente de celle proposée par la banque. Elle vous permettra de réduire son coût ou de couvrir les éventuels risques (maladies, sports extrêmes,...) refusés par la banque.
